深观察｜取消商品房预售制的最佳时机或已错过

最近，深观时机多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的察取错过事件引发广泛关注。多家银行发公告回应称，消商存在风险楼盘所涉个人住房贷款规模和占比较小，品房总体风险可控。预售银保监会有关部门负责人昨天表示，制的最佳将引导金融机构市场化参与风险处置，或已支持地方政府积极推进“保交楼、深观时机保民生、察取错过保稳定”工作。消商

随着多方介入，品房相信停贷风波会朝着良性的预售方向化解。

购房者买的制的最佳期房延期交付，甚至彻底烂尾了，或已以致于必须冒着牺牲个人信用的深观时机风险来维权。这种让人同情的经历，让很多人将矛头对准了烂尾的根源——商品房预售制。一时间，“取消商品房预售制度”的呼声再起。

气氛都烘托到这里了，取消商品房预售制，是不是该进入实操层面了？

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在回答这个问题前，先得普及一下预售制的由来。商品房预售制度和公摊面积一样，是内地从香港学习来的，并通过1994年发布的《城市房地产管理法》正式确定下来。

客观而言，在我国商品房体系建立过程中，它确实起到了重要的积极作用。

因为福利分房取消后，商品房的需求短时间内爆发式增长，而那时没有什么大型开发商。房地产开发又是有时间周期的，从拿地到盖楼再到回款，至少需要三五年时间，还需要沉淀大量的资金。

在这个背景下，允许开发商卖期房，提前预售回款，解决了两个重大难题——帮助开发商筹集资金，用更少的资金撬动更大的开发规模；缩短开发的周期。开发商拿着预售款，进行下一个项目的滚动开发，周期缩短以后，住房供应速度也就加快了。

于是，在三十年左右的时间里，我们就实现了从计划经济下的福利分房，向市场经济下的商品房的过渡，解决了大量人群住有所居的需求。当然，也造就了一批一度能登上世界五百强的规模房企。

不过，在行业高速发展的同时，预售制的风险也在逐渐放大。有数据显示，近些年以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%，在2017年全年涉诉案件达40137件。

预售产生的合同纠纷，主要体现在两个方面。其一，样板房和实际交付存在差异，购房者无法“所见即所得”，虚假宣传、货不对板的问题相当突出；其二，便是商品房的交付延期甚至烂尾问题。一旦烂尾，意味着一家人一代甚至两代的积蓄，可能就此打了水漂。

尤其近段时间以来，随着开发商的陆续爆雷，商品房烂尾现象不断增加。表面上看，像三道红线的融资限制、严格的楼市调控等政策，是一些开发商爆雷的直接原因，但归根结底，还是因为房价持续性上涨的预期不存在了。

一方面，房地产市场从增量转入存量时代，尤其是一些中小城市，住房供应已经过剩了，需要数年甚至数十年才能消化库存；另一方面，棚改货币化接近尾声，城镇化也进入下半场，新增购房需求减少。

在行业增长放缓的情况下，过去那种建立在预售制之上的高周转、高杠杆模式，自然就玩不转了。道理很简单：开发商挪用甲项目的预售款去开发乙项目，但乙项目没有足够可观的销售回款，导致发生资金链断裂，甲项目就可能面临烂尾结局。

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商品房一旦烂尾，最大的受害者显然是购房者。在预售模式下，他们交了首付，向银行贷款，最后房子却无法交付，自己还得偿还剩下的贷款，可谓是“房钱两亏”。

所以，在这次停贷风波中，很多人呼吁取消商品房预售制，改为现房交易。从避免延期交付和烂尾风险的角度看，这确实是根本性的解决办法，同时也是更加公平的一种交易形式。

不过，从时机上看，现在可能恰恰不是取消商品房预售制的时刻。

如前文提到的，商品房预售制的落地，是为了解决房地产开发过程中，开发商的开发资金和供应效率两大问题。房地产本身是资金密集型行业，而现在很多开发商爆雷，正是因为缺少融资能力。换句话说，开发商在市场上找不到钱了。

取消预售制度，改为现房交易，意味着开发商现在的很多项目无法及时回款，必须等到三五年开发完成后才能销售。现金流入的大量减少，对于原本就存在资金压力的开发商，将产生严重的打击。最直接的结果是，加剧资金链断裂和爆雷的速度。

另一方面，取消预售制之后，开发商需要沉淀大量的资金，供应效率降低，开发成本上升，还会导致一个很多人不愿看到的结果——房价上涨。

所以，现在取消预售制，后果可能事与愿违。取消预售制的一个基本前提是，开发商必须有足够多的自有资金，能够应付销售回款放缓后的开发运转。

不过，长远而言，预售制退出是必然的事。

因为，预售制推出的历史背景，在今天已经不复存在。现在商品房供应量已经相当庞大了。而且，烂尾风险的放大，对购房者并不公平，还会加剧社会矛盾，影响社会稳定。

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即便预售制度不能一步到位取消，也应该采取逐渐过渡的方式。比如，从购房人“一次性全额”付款，变成按工程进度分期付款。并且，按照工程进度，逐步减少前期支付的比例，直到慢慢过渡到盖完楼再付款。这在眼下，是可以着手推进的。

另外，关于预售资金的监管，同样是一个重点。

其实对于预售资金监管，一直有着严格的条文限制。比如2004版的《城市商品房预售管理办法》中就明确规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

今年年初，住建部、央行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》。其中要求，监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，并要求监管部门需按工程进度及时拨付资金。

但在现实中，相关规定并没有得到切实执行。这次停贷风波中，很多业主通过强制停贷的声明来给银行施压。事实上，银行正是预售资金监管的重要主体，很多项目烂尾，与银行没有按照规定监管预售资金直接相关。

比如，开发商的预售款没有打入监管账户，而是挪作他用，但银行睁一只眼闭一只眼；或者工程项目没有达成进度，银行就提前发放贷款。

银行违规操作，其实和开发商盲目加杠杆一样，都是笃定房价会一直上涨、行业会一直增长。有了持续增长的预期，银行自然会对开发商爆雷缺乏警惕。实际上，如果银行严格执行预售资金监管制度，烂尾的风险会小很多。

不管怎么说，银行和开发商高度利益绑定，在预售资金监管上留下漏洞，烂尾后又将风险留给购房者，让购房者承担银行资金监管不力的全部后果，这绝对不合情理。

烂尾楼的业主联名停贷、反制银行，说到底是希望寻求一个更加公平的风险分担机制。所以，在预售制取消之前，作为防范烂尾的重要手段，对于预售资金的监管，银行和相应的主管部门更应该从严从紧，不能再留下任何漏洞了。

值得再强调一遍，逐步向现房销售过渡，让商品房预售制彻底退出历史舞台，这或许是不可改变的趋势。